26 dic Nessun commento admin Ultime news

Dall’Osservatorio delle Residenze Esclusive – commissionato da Tirelli&Partners e curato da Nomisma – condotto sul segmento più alto del mercato immobiliare relativo alle città di Milano e Roma è emerso come nel corso del primo semestre 2014 – rispetto all’anno precedente – i prezzi medi restino praticamente invariati (-0,2% complessivamente di cui +0,1% per la fascia più bassa del segmento lusso e un -0,2% della fascia più alta): dal 2010 i prezzi medi sono scesi del 17,7% e del 25% rispetto al 2008, livello che dovrebbe incoraggiare all’acquisto; acquisto che sinora ha trovato il suo limite principale nel clima di sfiducia e pessimismo che negli ultimi 5 anni ha visto molti Italiani investire nelle principali capitali europee e molti stranieri allontanarsi dal mercato immobiliare italiano.

Gli sconti, nel primo semestre, hanno toccato il 14,3%, livello mai raggiunto prima e da attribuire soprattutto all’offerta di lungo corso ed alta qualità che trova acquirenti solo nel caso in cui i venditori siano disposti a trattare sul prezzo con uno sconto variabile fra il 15 e il 20 per cento.

Rispetto al 2013 si registra una ripresa dell’indice di assorbimento che passa da un 4,3% al 7,6%, valore dovuto alla presenza di immobili invenduti che hanno raggiunto e superato i due anni di permanenza sul mercato. Ancor più significativo l’incremento dell’indice di assorbimento relativo al segmento della locazione – passato dal 15,8% del 2013 al 28,6% – incremento che risponde a una domanda di abitazioni immediatamente fruibili. In crescita per gli affitti anche lo sconto medio (dal 9,9 all’11,5%) e soprattutto i tempi di locazione (dai 9,7 mesi del 2013 ai 14,4) e quelli di giacenza (da 12,7 medi a 17,7) che confermano – come già per gli immobili in vendita – un’offerta molto segmentata tra abitazioni pronte e quelle da ristrutturare che – al momento – restano praticamente senza mercato.

«Non è vero che il lusso ha tenuto meglio del resto del settore immobiliare, è una leggenda senza fondamento – spiega a Linkiesta Luca Dondi, direttore generale di Nomisma -. C’è stata una drastica riduzione dell’attività transattiva, soprattutto nel 2013, cosa che è continuata nel primo semestre del 2014».

«Si arriva a vendere a prezzi scontati – continua Dondi – perché c’è un evidente eccesso di offerta. Chi ha tenuto duro negli anni scorsi, evitando di abbassare i prezzi, ha dovuto in seguito assecondare le difficoltà del mercato abbassare le aspettative». La molla a vendere in saldo è duplice: da una parte «l’esigenza di liquidità – spiega Dondi – perché la prospettiva futura è di una stagnazione». Dall’altra per la volontà «di spostare gli investimenti su impieghi alternativi».

A una riduzione del valore degli immobili si arriva in seconda battuta, mentre il prezzo iniziale non si muove. Questo, spiega il direttore generale di Nomisma, può essere un problema. «Quello dei prezzi rigidi è un fattore che aumenta la stagnazione – sottolinea -. Rende necessaria una fase di negoziazione lunga, prima che si trovi un incontro tra domanda e offerta, e rende il mercato vischioso».

Il mercato residenziale e corporate

Considerando tutti gli immobili – e non solo il segmento lusso – in media lo sconto è del 16,5%, per il mercato residenziale, mentre per gli immobili di impresa lo sconto medio è del 17 per cento. Nomisma ha calcolato che la perdita di valore capitale degli immobili è nell’ordine del 16-19% in valuta corrente, che però sale al 23-26% considerando la dinamica inflattiva del periodo. Un quarto di perdita di valore, dunque, e non è ancora finita.

Secondo l’Osservatorio, il 2014 vedrà una contrazione del prezzo degli immobili nell’ordine dei 4,5 punti percentuali e nel 2015 ci sarà un’ulteriore discesa dell’1,3 per cento. Solo nel 2016 si dovrebbe tornare a una timida risalita di un punto percentuale del valore.

Di certo chi compra, oggi, è spesso straniero, almeno nel settore commerciale-direzionale. Lo scorso anno la quota di investimenti corporate che ha visto protagonisti investitori stranieri si è impennata, fino ad arrivare a oltre la metà del totale, il 51 per cento. Ma non è necessariamente una buona notizia. A spiegarlo è lo stesso Osservatorio: «si tratta – si legge – per lo più di acquisti di interi portafogli di proprietà di fondi immobiliari italiani o di società straniere che, in ragione di esigenze di disinvestimento o di volontà di alleggerimento delle posizioni sul mercato italiano, sono divenuti target di investitori opportunistici, quali fondi americani (Blackstone) o fondi sovrani (Qatar) alla ricerca di occasioni in un’ottica prevalentemente speculativa. È solo in una logica opportunistica che si giustifica il balzo in avanti nei primi mesi dell’anno degli investimenti nel settore logistico-industriale, la cui quota ha raggiunto circa il 30% del totale».

Dondi conferma che la “logica speculativa” viene posta in essere in situazioni di crediti deteriorati. Il prezzo di acquisto è, in media, del 5-10% del valore nominale. In seguito, se ne liberano alla prima possibilità di realizzo. Secondo lo studio «è difficile ipotizzare che, alla luce della situazione economica generale, l’afflusso verso il settore possa ritenersi strutturale».

Il mercato di pregio corporate si è comunque oggi assottigliato: nel 2013 le transazioni valevano circa 4 miliardi di euro, meno della metà del valore del 2007, mentre il peso sul totale degli investimenti in Europa è sceso dal 6,6% del 2009 al 2 per cento.

L’Osservatorio è andato a indagare soprattutto i mercati di Milano e Roma. Ed è la capitale a vivere la fase più difficile. «A Roma l’ondata negativa è arrivata più tardi – spiega Dondi – e ora c’è un calo più alto. Non solo si rafforzano gli sconti, ma cala anche il prezzo iniziale. Ora i prezzi delle case di pregio romane sono su un livello mediano simile a quello di Milano, anche se i valori di punta sono superiori».